Artículo 78 de la Ley 29571 Código de protección y defensa del consumidor

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Construcción obras trabajadores (Shivendu Shukla Unsplash)

En este post analizamos el artículo 78 de la Ley 29571 Código de protección y defensa del consumidor peruano.

Este artículo 78 se enmarca dentro del Título IV de esta ley, dedicado a la protección del consumidor de productos y servicios específicos. Es decir los servicios públicos regulados, servicios de salud, servicios educativos, servicios inmobiliarios y servicios financieros.

Artículo 78 del Código de protección y defensa del consumidor

El artículo 78 del Código de protección y defensa del consumidor de Perú está dentro del Capítulo cuarto del citado Título IV, dedicado a «Los productos o servicios inmobiliarios».

Habla de la información que debe obligatoriamente contener todo contrato de compraventa en el Perú, ya se trate de un inmueble ya construído (terminado) o por construir (bienes futuros). 

Este artículo 78 de la Ley 29571 dice así literalmente:

Artículo 78.- Información mínima del contrato de compraventa

78.1 Los proveedores deben establecer, implementar y mantener procedimientos para evidenciar que el contrato sea accesible y contenga como mínimo la siguiente información:

a. Identificación de las partes contratantes señalando sus respectivos domicilios legales.

b. Identificación del inmueble materia de venta.

c. Identificación de la partida registral del inmueble; en los casos de bien futuro, del inmueble matriz.

d. Área exclusiva y común, de ser el caso, medidas perimétricas, acabados del inmueble y las características relevantes del inmueble.

e. Precio de venta del inmueble ofertado.

f. Forma de pago y plazo.

g. Plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble y penalidades por incumplimiento que se hubieran pactado.

h. Supuestos en los cuales se aplican penalidades y el monto de las mismas.

i. La obligación del vendedor de firmar todos los documentos que sean necesarios para perfeccionar la transferencia del inmueble.

j. Mecanismos para la solución de controversias.

78.2 A la firma de los contratos de compraventa debe entregarse al comprador la siguiente información:

I. Cuando se trate de bienes futuros:

a. Lotes:
– Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobación del proyecto de habilitación urbana.
– Plano de la lotización, en el que se detalle la ubicación del lote.
– Plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas.
– Características de la habilitación urbana.

b. Edificaciones:
– Aprobación del anteproyecto o proyecto.
– Plano de distribución.
– Características de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otras características relevantes.

II. Cuando se trate de bienes terminados -lotes o edificaciones -, copia de la partida registral, así como de los planos de las instalaciones de los servicios del inmueble y los planos de las instalaciones de servicios comunes, en el caso de propiedad común, entregándose esto último a la junta de propietarios respectiva.

Contrato de compraventa de vivienda

El contrato de compraventa de una vivienda es un documento esencial que prueba la voluntad de un vendedor de vender una vivienda a un comprador, dispuesto a pagar el precio pactado.

Por eso, y porque compromete una gran inversión y financiamiento, debe contener una serie de información básicas que este artículo 78 detalla, distinguiendo si se trata de una vivienda terminada o de un bien futuro.

Información de mínimos

El numeral uno habla de la obligación de identificar plenamente las partes contratantes y el inmueble objeto de la compraventa, incluyendo las partes exclusivas y comunes, precio y calendario de pagos.

También debe incluir las fechas de entrega del inmueble y las penalidades en caso de retraso imputable al proveedor.

Y, muy importante, el contrato debe incorporar un mecanismo para la resolución de controversias en caso de disputa entre comprador y vendedor.

Información adicional

El numeral segundo de este artículo 78 establece la información adicional que se debe dar al comprador según la vivienda esté en construcción (bienes futuros) o construida y preparada para su venta (bien terminado). Y según se trata de un lote de viviendas o de una edificación.

Título cuarto del Código de protección y defensa del consumidor

El Titulo IV (La protección del consumidor en productos o servicios específicos) comprende los artículos a lo largo de los siguientes capítulos:

  • Capítulo I Servicios públicos regulados (artículos 63, 64, 65 y 66).
  • Capítulo II Productos o servicios de salud (artículos 67, 68, 69, 70, 71 y 72).
  • Capítulo III Productos o servicios educativos (artículos 73, 74 y 75).
  • Capítulo IV Productos o servicios inmobiliarios (artículos 76, 77, 78, 79 y 80).
  • Capítulo V Productos o servicios financieros (artículos 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 y 90).
  • Capítulo VI Servicios de crédito prestados por empresas no supervisadas por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (artículos 91, 92, 93, 94, 95 y 96).

Normativa estatal de protección de los consumidores peruanos

La principal norma de defensa de los consumidores y usuarios es:

  • La Ley 29571 del Código de protección y defensa del consumidor, de 1 de septiembre de 2010 (ver PDF).
  • La Constitución Política del Perú (ver PDF). Su artículo 65 define los derechos de los consumidores y usuarios.
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